Immobilienrecht Costa Daurada

I.- DER IMMOBILIENERWERB IN SPANIEN

Sowohl die Unkenntnis der spanischen Rechtsvorschriften und der andersartigen Mentalität der Vertragspartner, als auch die Unterschiede der beiden Rechtsarten haben zur Folge, dass der Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien sehr viel mehr eigenverantwortlich zu beachten hat als der Käufer einer Immobilie in Deutschland.

Dazu kommen Makler, einheimische wie ausländische, die oft voreilig Verträge zur Unterzeichnung vorlegen, die nicht die nötigen Sicherheiten und Garantien aufweisen, wie sie für ein ordentliches Kaufgeschäft üblich sind.

Spanien verfügt über ein ausführlich gesetzlich geregeltes und sicheres Immobilienrecht, bei dessen Beachtung das Erwerbsrisiko nicht größer ist als in Deutschland oder die Schweiz. Jedoch gerade aufgrund der rechtlichen Unterschiede zum Heimatrecht und der Tatsache, dass sämtliche Dokumente in spanischer Sprache gehalten sind sowie Verträge grundsätzlich auf Spanisch geschlossen werden, sollte sich der Käufer unbedingt fachkundiger Hilfe bedienen. Wir bieten Ihnen diesen Service sowohl beim Immobilienkauf in der Provinz Tarragona als auch in ganz Spanien an.

Wenn Sie bereits im Besitz einer Immobilie sind und mit dem Gedanken spielen diese zu verkaufen, vermitteln wir Ihnen gerne den Kontakt zu einem Makler. Ist der entsprechende Makler gefunden, überwachen wir für Sie gerne die korrekte und für Sie lukrativste Abwicklung des Verkaufs.

Auch wenn Sie vorhaben eine Immobilie an der Costa Dorada zu kaufen, stellen wir gerne den Kontakt zu einem uns bekannten Makler her und kümmern uns um die nötigen Behördengänge sowie um eine einwandfreie Vertragsabwicklung mit allen für Sie wichtigen Sicherheiten.

Leider musste sich unsere Kanzlei in den letzten Jahren zahlreicher beim Immobilienkauf oder –verkauf entstandener Rechtsstreitigkeiten annehmen. Diese hätten vermieden werden können, wären die Klienten mit der nötigen Vorsicht an das Geschäft herangegangen und hätten unsere Dienste bereits von Beginn an in Anspruch genommen.

Lesen sie ausführlich die folgenden Informationen, die wir für sie in detaillierter Form zusammengestellt haben, und Setzen Sie sich mit uns Verbindung, bevor Sie irgendwelche Verträge unterschreiben und ganz besonders bevor sie irgendwelche finanziellen Transaktionen durchführen.

II.- VOR VERTRAGABSCHLUSS

Bevor irgendwelche Verträge unterzeichnet werden können, sollte das zu erwerbende Grundstück/ Haus/ Wohnung in Augenschein genommen werden.

Beim Grundstückkauf sollte zudem die Lage unter allen Gesichtspunkten geprüft werden, so z. B. ob die Strom- und Wasserversorgung sowie Abwasserentsorgung gewährleistet und sichergestellt sind. Insbesondere sollte man darauf achten, dass eine Zufahrt zu dem Grundstück über öffentliche Wege sichergestellt ist und ob die Zufahrt ggf. noch ausgebaut wird, weil das unter Umständen weitere Kosten für den Käufer bedeuten könnte.

Sodann hat der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorzulegen, die der näheren Überprüfung durch den Rechtsanwalt bedürfen.

a) Auszug aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple). Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument und die Basis für jedes Immobiliengeschäft.

Wenn nur das Grundstück ohne Neubauerklärung des Hauses eingetragen ist, sollte der Käufer darauf bestehen, dass der Verkäufer entweder die Neubauererklärung selbst erteilt oder zumindest die Kosten übernimmt.

Einen Grundbuchauszug können Sie über uns beantragen.

b) Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública)

c) Die Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst den letzten Zahlungsquittungen

d) Letzte Quittung über die Zahlung der spanischen Grundsteuer (IBI)

e) Beim Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage, sollten vom Präsidenten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft vorliegen:

  • Satzung der Eigentümergemeinschaft
  • Errichtungstitel / Teilungserklärung
  • Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen seitens des gegenwärtigen Eigentümers
  • Schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, dass diese keine Schulden gegenüber Dritten hat und dass die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist.

f) Gegebenenfalls die Vorlage eines detaillierten und durch den Verkäufer unterzeichneten Inventarverzeichnisses der Möbel, Geräte und Einrichtungen.

Folgende Punkte sollten vor der Zeichnung eines Vertrages ebenfalls erledigt werden:

  1. Beantragung einer Steuernummer in Spanien (N.I.E.)
  2. Prüfung steuerlicher Aspekte
  3. Eventuelle Vorbereitung einer Hypothek bei einer spanischen Bank

III.- PRIVATSCHRIFTLICHE VERTRÄGE – CONTRATOS PRIVADOS

Artikel 1280 des spanischen Zivilrechts (Código Civil) sieht die notarielle Beurkundung der Eigentumsübertragung von Grundvermögen vor. Die Nichteinhaltung dieser Form führt aber nicht zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Das Eigentum an einer Immobilie könnte theoretisch durch einen mündlichen Vertrag und die Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.

Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen.

Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien üblich, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen. Diese Verträge sollten unbedingt alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis enthalten und zudem von beiden Parteien auf jeder Vertragsseite gezeichnet werden.

Je nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien gibt es verschiedene gängige Vertragstypen. Üblicherweise findet sich folgender Vertragstyp:

A.-Arras- bzw. Optionsvertrag – Contrato de Arras / Opción

Dabei handelt es sich um einen privatschriftlichen Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte zu verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des Restaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet dafür eine Anzahlung. Die Höhe hängt von der vereinbarten Reservierungsdauer ab. Allgemein üblich sind Anzahlungen von 10 % des späteren Kaufpreises.

Der Abschluss eines solchen privatschriftlichen Vorvertrages ist insbesondere für diejenigen vorteilhaft, die für die Abwicklung der Finanzierung noch einige Zeit benötigen und sich ihr nach langer Suche gefundenes Traumobjekt für diesen Zeitraum vom Verkäufer zurückhalten lassen möchte.

Beim Abschluss eines solchen Vertrages kann es sinnvoll sein, den Reservierungs- bzw. Optionspreis als Arras Penitenciales /Draufgeld gem. Art. 1454 Código Civil zu deklarieren. Denn diese gesetzliche Regelung sichert den Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung eines Reuegeldes durch denjenigen zu, der den Vertrag nicht einhalten möchte. Es gibt noch zwei Arten von Arras, die kein Recht auf den Rücktritt des Vertrages geben. Deswegen ist es sehr wichtig, in den Vertrag aufzunehmen, dass es sich um Arras penitenciales handelt.

Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf nicht verwirklichen kann, so verliert er die Anzahlung. Hält auf der anderen Seite der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muss er seinem Vertragspartner den doppelten Anzahlungsbetrag, hier also 20% des Kaufpreises, als festen Schadensersatzbetrag zurückzahlen.

Die Vereinbarung eines Arras Penitenciales gibt dem Käufer folglich eine gewisse Sicherheit, dass der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht unerheblicher Schaden droht.

Hier sollten Sie sich im Vorfeld und bei der Vertragsgestaltung von einem Anwalt beraten lassen und nicht vom Makler, da er ein Dritter mit eigener Interesse am Kauf ist. Eine Übersetzung der Vertragsunterlagen sollte unbedingt von einem Fachübersetzer vorgenommen werden.

B.- Die Neubauerklärung und der Bauvertrag – La declaración de obra nueva y el contrato de construcción.

Bei Immobilienmaklern und Baufirmen ist dies wegen ihrer niedrigen Steuerabgaben und der vorteilhaften Finanzierungsmöglichkeiten die beliebteste Vorgehensweise. Sie als Kunde schließen hierbei einen Vertrag mit einem Maklerbüro über den Bau eines Hauses. Lange vor Fertigstellung des Hauses verkauft Ihnen das Maklerbüro das Grundstück oder Sie erwerben es aus einem Privatkauf. Der Kauf wird im Grundbuch eingetragen und von da an sind Sie der rechtmäßige Promotor des Hauses, das die Immobilienfirma für Sie bauen lässt.

Erfahrungsgemäß irrt sich der ausländische Promotor häufig in seiner rechtliche Stellung. Er denkt, er müsse den Kauf des Hauses, das der Markler ihm vermittelt, beim Notar beurkunden lassen. Dieses Missverständnis entsteht, weil es sich normalerweise um die gleiche Firma handelt, die sowohl das Grundstück verkauft, als auch den Hausbau koordiniert.

Der Kunde sollte bedenken, dass er, wenn die Bauarbeiten beendet sind, mit den nötigen Papieren vom Konstrukteur zum Notar geht und den Neubau auf seinen Namen umschreiben lässt.

Nötige Voraussetzungen:

Sie haben beim Immobilienmakler einen Vertrag über den Bau eines Hauses unterzeichnet. Sie kaufen das Grundstück und damit sind Sie dann Besitzer des Grundstücks und der rechtmäßige Promotor des Hauses. Der Preis des Baus beläuft sich laut Vertrag auf 300.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer (10%) = 330.000 Euro.

Die Firma berechnet ihnen die Kosten im Laufe des Baus und mit Beendigung des Bauvorhabens. Ist der Betrag von 330.000 Euro bezahlt, muss nur noch beim Notar die Neubauerklärung erstellt werden. Man setzt sich in Verbindung mit dem Makler und er sagt, man wolle die Neubauerklärung über einen Betrag von 200.000 Euro machen, um Steuern zu sparen.

Sie können jeden Wert angeben, der für Sie, Ihren Berater und ihren Notar angemessen erscheint, im Endeffekt ist es aber der Makler, der den Angaben zustimmen muss.

Wird das Haus mit 200.000 Euro angegeben, kann der Makler bis zu 30% der nicht angegebenen 100.000 Euro einsparen, d. h. 30.000 Euro. Falls es zu einem solchen Abkommen kommen sollte, sollte es immer für alle Parteien von Vorteil sein. In diesem Fall sparen Sie nur 1% von den nicht deklarierten 100.000 Euro, d.h. 1000 Euro (der Steuersatz für die Neubauerklärung).

Wo ist der Haken? Sie haben 30.000 Euro Mehrwertsteuer an die Baufirma gezahlt. Wenn jetzt offiziell nur 200.000 Euro für den Neubau veranschlagt werden, landen 10.000 nicht in der Staatskasse sondern in der Kasse des Maklers. Wenn das vor dem Vertragsabschluss berücksichtigt worden wäre, hätten Sie weitere 10.000 Euro sparen können.

IV.- IM NOTARIAT

A.- Notwendige Unterlagen im Falle eines Neubaus

Im Falle des Kaufes eines Neubaus sollte der Verkäufer dem Notar vor dem Vertragsabschluss folgende Dokumente vorlegen:

  • Die sogennante cédula de habitabilidad, „Bewohnbarkeitschein“ die den Anschluss von Wasser, Strom und Gas freigibt
  • Die Erstbezugserlaubnis (La licencia de primera ocupación)
  • Haftpflichtversicherung über 10 Jahre (el seguro de responsabilidad decenal), ohne die der Notar den Kauf nicht für rechtskräftig erklärt
  • ein Zertifikat über die Beendigung der Bauarbeiten (el certificado de final de obra), das der Stadtverwaltung vorgelegt wird
  • detaillierte Baupläne
  • die Schlüssel

B.- Die notarielle Kaufurkunde – Escritura Pública de Compraventa

Die so genannte „Escritura“ ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig ist.

Der spanische Notar beurkundet lediglich das, was ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, dass evtl. andere notarielle Kaufurkunden über diese Immobilie nicht in das Eigentumsregister eingetragen werden können.

Für den Notartermin sollte sich der Käufer darauf einrichten, eine größere Summe Bargeld mitbringen zu müssen. Denn in Spanien wird traditionellerweise in der notariellen Kaufurkunde ein wesentlich geringerer Kaufpreis als der tatsächliche angegeben, um in den Genuss einer erheblichen Steuerersparnis zu kommen. Diese Sitte kommt natürlich demjenigen Käufer entgegen, der über Geldbeträge verfügt, die er aus persönlichen Gründen nicht dem Finanzamt gegenüber offenbaren möchte. Aber auch der Käufer, der über solche Geldmittel nicht verfügt, wird in der Praxis genötigt, einen Teil als Schwarzkauf durchzuführen und damit sein „weißes“ Geld in „Schwarzgeld“ umzuwandeln. Denn häufig sind die Verkäufer nicht bereit, den tatsächlichen Wert zu beurkunden, da in Spanien der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie versteuert werden muss und dieser aus dem Vergleich der alten und der neuen Escritura ermittelt wird. Hatte er beim Kauf bereits einen Schwarzkauf getätigt, so müsste er nun bei Angabe des tatsächlichen Preises einen Gewinn versteuern, den er in Wirklichkeit gar nicht erzielt hat.
Auch der Käufer spart bei dieser Vorgehensweise (7 bis 7’5 % Grunderwerbssteuer + Notar und Registerkosten) vom nicht beurkundeten Betrag.

Eine Unterprotokollierung ist natürlich mit einem Risiko behaftet, da die Finanzämter in Spanien inzwischen verstärkte Kontrollen durchführen und bei unrealistischen Beträgen eine eigene Wertfestsetzung vornehmen, wobei dann die Differenz als Schenkung eingestuft und dementsprechend hoch mit bis zu 34 % gegenüber dem Käufer besteuert wird. Dem Verkäufer drohen eine Nachbesteuerung und eine zusätzliche Strafgebühr von 20 % des Differenzbetrages.
Wir helfen Ihnen gerne, einen vernünftigen Kaufpreis zu kalkulieren.

C.- Die Neubauerklärung – La declaración de obra nueva

Wie bereits erwähnt, wird diese Form von Eigentumserwerb über den Makler oder von Privatpersonen immer häufiger auf dem Immobilienmarkt. Wir haben Ihnen ihre wichtigsten Charakteristika erläutert als auch erklärt, worauf Sie besonders achten müssen.

Jetzt im Notariat ist es sehr häufig, dass bei dem Kauf eines Hauses mit Grundstück der Eigentümer bzw Verkäufer nicht die so genannte Neubauerklärung gemacht hat. Wie bereits erwähnt , bedeutet Neubauerklärung , dass nur das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist.

In diesem Fall muss man darauf bestehen, dass der Verkäufer entweder die Neubarerklärung selbst macht oder zumindest die Kosten dafür übernimmt. Dieser Vorgang kann den Kauf verzögern, da beispielsweise die Bank ohne die Neubauerklärung keine Hypothek gewährt.

Ebenfalls ist es unabdingbar, einen Grundbuchauszug zu beantragen.

V.- EIGENTUMSREGISTER/ GRUNDBUCH (Registro de la Propiedad) UND DIE EINTRAGUNG DER ESCRITURA DE COMPRAVENTA BZW. DER NEUBAUERKLÄRUNG.

A.- Wichtigkeit des Eigentumsregisters

Dem Eigentumsregister kommt eine sehr wichtige Aufgabe zu. Es stellt sicher, dass derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen ist, auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Um betrügerische Geschäfte zu vermeiden, ist auch nach spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die anschließende Eintragung im Grundbuch für den Käufer unerlässlich.

Im Eigentumsregister sind aber auch bestehende Belastungen der Immobilie eingetragen, zum Beispiel bestehende Hypotheken. Wer eine Immobilie erwirbt, übernimmt stets auch die öffentlichen Pflichten, die auf der Immobilie lasten. Aber die privatrechtlichen Belastungen – wie Hypotheken – übernimmt der Käufer nur dann, wenn zur Zeit des Kaufabschlusses diese Belastungen im Grundbuch eingetragen waren oder sie dem Käufer bekannt waren.

B.- Die Eintragung

Die vom Notar ausstellte Kaufurkunde bzw. Neubauerklärung muss beim Eigentumsregister durch den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter Vorlage der Zahlungsquittung der Notargebühren und der Belege des Finanzamtes über die Zahlung der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer zur Eintragung eingereicht werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einen ganzen Monat dauern, jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten während dieser Zeit durch eine Vormerkung gesperrt.

Aufgrund der erforderlichen Behördengänge, der Tatsache, dass alle Dokumente in spanischer Sprache verfasst sind und auch einige Fristen zu beachten sind, sollte der Käufer unbedingt fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen

Gerne unterbreiten wir Ihnen einen Kostenvoranschlag.

VI.- DAS KATASTERAMT

Das Katasteramt -La Gerencia Territorial del Catastro- gehört zum Wirtschafts- und Finanzministerium – Ministerio de Ecomiía y Hacienda- . Dort lagern detaillierte Informationen über Lage, Größe und Begrenzung der Immobilie.

Es ist in zwei Abteilungen unterteilt: Die städtische und die ländliche Abteilung. Sucht man beispielsweise Pläne oder Informationen über ländliche Villen und Fincas, wendet man sich an die zweite Abteilung.

Alle aufgeführten Fincas haben Katasterbezeichnung und einen Katasterwert. Dieser Wert ist in steuerlicher Hinsicht sehr wichtig, da er einen unteren Wert angibt, an dem man sich orientieren kann, wenn man das Objekt auf legale Weise verkaufen möchte. Auch die IBI (Grundsteuer) wird auf der Basis dieses Wertes berechnet.

Auch wenn nicht immer alle Eigentümerdaten sicherstellt, ist eine dortige Anmeldung verpflichtend und ist ein Eigentümerwechsel dort anzugeben.